Приложение к Постановлению от 20.11.2004 г № 270 Заключение
Заключение о наиболее эффективном использовании
Таким образом, единственным юридически законным, а потому и наиболее эффективным, является использование оцениваемого земельного участка под садоводство и огородничество.
5.4.Подходы к оценке рыночной стоимости и анализ их применимости для оценки настоящих объектов оценки
Существует три подхода к оценке рыночной стоимости:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
Подходы представляют собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки. Наиболее распространенными методами оценки Рыночной стоимости являются:
- Метод сравнения продаж;
- Метод дисконтированного наличного потока (капитализированного дохода);
- Затратный метод.
5.4.1.Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за садовый участок больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение на рынке аналогичного имущества с такой же полезностью
.
Основные этапы процедуры оценки сравнительным подходом:
1.Выявление цен сделок или цен предложения вторичного рынка имущества, аналогичного с оцениваемым.
2.Изучение рынка, выделение сегментов, к которым относится оцениваемое имущество.
3.Окончательный отбор по каждой позиции имущества 3 - 5 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым.
4.Приведение характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого имущества путем внесения поправок на время продажи, износ, местоположение, физические характеристики, уровень доходности.
5.Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов и итоговое заключение о рыночной стоимости.
5.4.2.Доходный подход
В рамках доходного подхода используются Метод дисконтированного наличного потока при условии неравномерности распределения во времени денежных притоков и оттоков, связанных с объектом оценки, или Метод капитализированного дохода при условии равномерного распределения во времени денежных притоков и оттоков.
Методы дисконтированного наличного потока (капитализированного дохода) основываются на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает садовый участок в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость садового участка может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным садовым участком.
Основные этапы процедуры оценки Методом
капитализированного дохода
1.Оценка потенциального налогового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от садового участка при его 100% использовании без учета потерь и расходов.
2.Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование садового участка.
3.Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого садового участка. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.
4.Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.
5.Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.
6.Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Основные этапы процедуры оценки Методом дисконтированного
наличного потока для целей настоящей оценки:
1.Определение величины затрат на производство с/х продукции;
2.Выбор периода расчета (год);
3.Определение временной структуры затрат на производство с/х продукции;
4.Определение горизонта - количества периодов расчета;
5.Оценка потенциального валового дохода для каждого периода расчета.
Потенциальный валовой доход - это доход при 100% использовании объекта оценки без учета потерь и расходов.
6.Оценка действительного (эффективного) валового дохода для каждого периода расчета.
Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за минусом потерь от недоиспользования.
7.Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого садового участка.
8.Определение величины чистого операционного дохода для каждого периода расчета.
Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.
9.Определение величины ставки дисконтирования (отдачи на капитал).
Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных потоков к текущей стоимости.
10.Расчет величины реверсии.
Реверсия - возврат капитала в конце горизонта расчета; определяется как наиболее вероятная цена продажи садового участка в конце горизонта расчета.
11.Расчет рыночной стоимости садового участка по формуле:
_n CFj RV
\\ ______ _______ (1),
MV= / j + n
- (1+i) (1+i)
j=1
где: MV - рыночная стоимость;
CFj - денежный поток j-го периода;
i - ставка дисконтирования (отдачи на капитал);
N - горизонт расчета;
RV - реверсия.5.4.3.Затратный подход
Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за акции больше суммы затрат на воспроизводство актива аналогичной полезности.
Основные этапы процедуры оценки Затратным подходом
1.Определение меры издержек, необходимых для получения имущественных прав на садовый участок.
2.Определение суммы затрат на межевое дело, постановку на кадастровый учет, регистрация права собственности.
3.Расчет рыночной стоимости земельного участка путем сложения издержек на получение имущественных прав на садовый участок и суммы затрат, связанных с ним.
5.4.4.Применимость описанных методов оценки для целей настоящей оценки
При применении метода сравнения продаж стоимость садового участка определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому рыночная стоимость садового участка, как правило, не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стали неразвитость рынка и отсутствие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта.
В рамках доходного подхода отсутствует возможность расчета дохода, приносимого садовым участком, т.к. отсутствует рынок коммерческой аренды аналогичных садовых участков, а существующие улучшения садового участка не приносят доход.
Заключение. В результате проведенных исследований мы пришли к выводу, что для расчета рыночной стоимости данного объекта оценки наиболее эффективен затратный подход, как совокупность методов оценки, основанных на определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки садовых участков.
6.Расчет рыночной стоимости земельного участка
Базовая формула расчета рыночной стоимости затратным подходом для целей настоящей оценки имеет следующий вид:
MV=LV+RV+V (2),
улучшений
где:
MV - рыночная стоимость садового участка;
LV - стоимость приобретения права на садовый участок (руб.);
RV - стоимость издержек, связанных с формированием садового
участка (руб.);
V - стоимость улучшений (руб.)
улучшений6.1.Определение стоимости издержек, связанных с формированием садового участка
Стоимость работ, связанных с формированием садового участка, определена Сборником цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель (ОНЗТ),М., 1996 г.
Землеустроительные работы по формированию документов на право пользования землей включают в себя:
- Подготовка землеустроительного дела по отводу земель - сборник ОНЗТ-96 г.,табл. 74;
- Составление и вычерчивание плана границ землепользования - ОНЗТ- 96 г., табл. 75;
- Вычисление общих площадей - ОНЗТ-96 г., табл. 35;
- Описание и согласование границ - ОНЗТ-96 г., табл. 77;
- Расчет сметы на проделанную работу - ОНЗТ-96 г., табл. 153.
В Малгобекском районе по межеванию земель и составлению землеустроительных дел выполняют как юридические, так и физические лица. Средняя стоимость услуг составляет - 1800 рублей.
6.2.Определение приобретения права на садовый участок
Стоимость приобретения права на садовый участок определена Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В Малгобекском районе стоимость регистрации права собственности на земельный участок равняется 300 рублей.
6.3.Стоимость улучшений
Географическое положение района предоставляет широкие возможности для развития садоводства и овощеводства. Для плодовых и овощных культур в данной зоне сложились хоорошие природно-климатические условия - прежде всего, за счет повышенной фотоактивной радиации, низкой влажности воздуха в период активного роста, длительного безморозного периода. Комплекс этих условий обуславливает долговечность многолетних насаждений.
При проведении визуального осмотра садового участка нами были обнаружены следующие виды улучшений:
ограждение земельного участка;
многолетние насаждения;
хозяйственные постройки.
На небольшом количестве садоводческих участков имелись капитальные строения - наличие таких участков не является определяющим в стоимости земельных участков в данном садоводческом товариществе.
Ограждение земельного участка. В основном, ограждение садовых участков представляет собой металлические или бетонные столбики, обтянутые металлической сеткой - рабица. Стоимость такого ограждения составляет - 2650 рублей.
Многолетние насаждения. Если посчитать количество саженцев среднесильного подвоя при формуле посадки 5 х 5, на садоводческий участок площадью 0,06 га необходимо 24 саженца. Стоимость одного саженца составляет 80 рублей. Общая стоимость посадочного материала - 1920 рублей. При закладке сада необходимо провести ряд агротехнических приемов: расчистка участка, подготовка почвы, посадка деревьев, первичная обработка - работы, которые невозможно оценить в денежном выражении.
Хозяйственные постройки. Представляют собой деревянные сооружений площадью 6 м2. Стоимость таких сооружении достигает - 1000 рублей.
V =2650+1920+1000=5570 руб.
улучшений
6.4.Итоговое заключение по оценке Затратным подходом
Итоговое заключение по оценке Затратным подходом приведено в таблице 3.
Таблица 3.
Рыночная стоимость садового участка в
садовом объеденении "Мичуренец"
| N п/п | Объект оценки | Стоимость приобретения прав на садовый участок (руб.) | Стоимость издержек, связанных с формированием садового участка (руб.) | Стоимость улучшений, (руб.) | Рыночная стоимость (руб.) | ||||
| Всего | в том числе | ||||||||
| ограждение земельного участка | многолетние насаждения | хозяйственные постройки | |||||||
| 1. | Садовый участок | 300 | 1800 | 5570 | 2650 | 1920 | 1000 | 7670 |
________________________________
<*> Расчет произведен по формуле (2)
Итоговое значение рыночной стоимости принимается равным:
МV=300+1800+5570=7670 руб.
6.5.Определение удельного показателя кадастровой стоимости
земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
Исходя из положения, что для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
Расчет кадастровой стоимости садоводческого объединения приведен в Таблице 4.
Таблица 4.
Расчет кадастровой стоимости
садоводческого объединения
| N п/п | Наименование садоводческого товарищества | Рыночная цена садового участка, руб. | Стоимость издержек, руб. | Стоимость улучшений, руб. | Площадь садоводческого объединения, га | Площадь под землями общего пользования, га | Площадь под садовыми участками, га | Площадь одного садового участка, га | Количество садовых участков в садоводческом объединении (гр.6:гр.9) | Кадастровая стоимость (гр.3 х гр.10), руб. | |||
| стоимость приобретения права | стоимость издержек, связанных с формированием | ограждение земельного участка | многолетние насаждения | хозяйственные постройки | |||||||||
| I | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
| 1 | "Мичуринец" | 7670 | 300 | 1800 | 2650 | 1920 | 1000 | 45 | 9 | 36 | 0,06 | 750 | 5752500 |
Кадастровая стоимость садоводческого объединения "Мичуринец", площадью 45 га, равна 5752500 (пять миллионов семьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.