Постановление от 20.11.2004 г № 270

Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Ингушетия

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" Правительство Республики Ингушетия постановляет:
Утвердить прилагаемые результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Ингушетия согласно приложению.
Председатель Правительства
Республики Ингушетия
Т.Могушков ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ
ФИЛИАЛ ФГУП "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР "ЗЕМЛЯ"
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР "ЗЕМЛЯ"

УТВЕРЖДАЮ:
Руководитель Комзема по РИ
____________Б.М. Хашагульгов
"____"____________2003 г.

ОТЧЕТ
по государственной кадастровой оценке земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений
на территории Республики Ингушетия
(заключительный)

     Директор Филиала ФГУП
     ФКЦ "Земля" СК РКЦ "Земля"
     Кандидат экономических наук                               В.А. Башоров

г. Назрань, 2003 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ
1. Состав исполнителей 3
2. Реферат 4
3. Нормативная документация по организации работы 6
4. Сбор и анализ исходной информации 7
5. Общие положения о кадастровой оценке земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений 10
5.1. Общие сведения оценки 10
5.2. Описание объекта оценки 15
5.2.1. Сведения об объекте оценки 15
5.2.2. Анализ рынка загородной недвижимости 15
5.3. Анализ наиболее эффективного использования 17
5.4. Подходы к оценке рыночной стоимости и анализ
их применимости для оценки настоящих объектов оценки 18
5.4.1. Сравнительный подход 18
5.4.2. Доходный подход 19
5.4.3. Затратный подход 21
5.4.4. Применимость описанных методов оценки
для целей настоящей оценки 21
6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
затратным подходом 23
6.1. Определение стоимости издержек, связанных
с формированием садового участка 23
6.2. Определение стоимости права собственности
на садовый участок 23
6.3. Стоимость улучшений 24
6.4. Итоговое заключение по оценке Затратным подходом 25
6.5. Определение кадастровой стоимости земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений 26
Приложение 1. Схема расположения садоводческого товарищества 28

1.Состав исполнителей
Работы по Государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Ингушетия проводились специалистами Филиала ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", Северо-Кавказский региональный кадастровый центр "Земля". Свидетельство о государственной кадастровой регистрации N 2006 от 28 февраля 2002 г.
В работах по Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединениий Республики Ингушетия участвовали:

1. Цораев Мухарби        Заместитель директора  ОЦП N 0046 2001 г.
   Абдулович
2. Стародубцева Раиса    Начальник Учебно-     ОЦзп N 041-2000НН
   Петровна               методического отдела
3. Лаврентьева Татьяна   Заведующая отделом     Диплом ПП N 093037
   Владимировна          оценки
4. Гергова Мадина        Главный специалист   ОЦеод N 002-2003М
   Борисовна             отдела оценки

3.Реферат
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).
Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории.
Индивидуальная или оценка единичных объектов собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством имущественных отношений Российской Федерации.
На территории Республики Ингушетия за пределами городской черты земли под дачные объединения не предоставлялись, в связи с этим кадастровая оценка земель проводится по садоводческим и огородническим объединениям.
Отчет по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений составляет 27 листов, 4 таблицы, 1 приложение.
В отчете использовались следующие основные понятия и определения:
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.
Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 кв. м.) объекта ГКОЗ СОДО.
Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Объектом кадастровой оценки являются земли садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
3.Нормативная документация по организации работы
Основанием для проведения государственной кадастровой оценки земель, садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Ингушетия являются:
Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель";
Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";
Распоряжение Правительства Республики Ингушетия от 11 июня 2001 года N 311-р "О создании комиссии по государственной кадастровой оценке земель Республики Ингушетия."
Работа по оценке земель проводилась в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Росземкадастра 26 августа 2002 года N П/307.
4.Сбор и анализ исходной информации
Республика Ингушетия - образована Законом Российской Федерации "Об образовании Ингушской Республики в составе Российской Федерации" от 04.06.1992 N 2927-1 и входит в Южный Федеральный округ. Население - 480,1 тысяч человек. Столица - город Магас.
Республика Ингушетия расположена в центральной части Большого Кавказа: с северо-запада она граничит с Республикой Северная Осетия-Алания, на юге с Государством Грузия и на востоке с Чеченской Республикой. Общая ее площадь составляет 362,8 тыс. га или 3,6 тыс. квадратных километров. Наибольшая протяженность с севера на юг 111 км и с запада на восток 52 км. Общая протяженность границ - 449 км.
На территории Республики отчетливо различаются высокогорные и равнинные зоны. Равнинная зона - северная часть Республики - густо населена и хорошо освоена в хозяйственном отношении. Высокогорная зона - южная часть Республики - малочисленна и слабо освоена.
Административно-территориальное деление Республики Ингушетия приведено в таблице 1.
Климат Республики Ингушетия континентальный. Почвы черноземные. Важный природный ресурс - лесные массивы. Ингушетия - аграрно-индустриальная республика. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 60% территории, из них половина угодий - пашня. Здесь выращивают зерновые культуры, подсолнечник, овощи, картофель. Разведение крупного рогатого скота молочного и мясомолочного направления, а также овцеводство - традиционные направления сельскохозяйственного производства. Неслучайно, что вторая по значению отрасль промышленности республики - пищевая - базируется на местных сельскохозяйственных ресурсах.
Ингушетия, с ее ограниченными земельными ресурсами, имеет самую высокую плотность населения в стране - до 130 человек на один квадратный километр. В то же время под сельскохозяйственные угодья здесь можно отвести не более 300 тыс. га земли.
Таблица 1.
Административно-территориальное
деление Республики Ингушетия
(по состоянию на январь 2003 г.)

N п/п	Административнотерриториальные единицы	Наименование территориальных единиц	Наименование районных центров	Тип геонима	Статус
1	Город	Магас		Город	Столица, город республиканского подчинения
2	Район	Малгобекский	Малгобек	Город	Город районного подчинения
3	Район	Назрановский	Назрань	Город	Город республиканского подчинения
4	Район	Сунженский	Орджоникидзевская	Станица	Поселение районного подчинения
5	Район	Джейрахский	Джейрах	Село	Поселение районного подчинения
6	Город	Карабулак		Город	Город республиканского подчинения
7	Город	Назрань		Город	Город республиканского подчинения

Территория Республики Ингушетия размещается в 3-х природных почвенно-климатических зонах:
степной - с черноземными почвами;
лесостепной - с преобладанием среднемощных черноземов;
горно-луговой - с горно-луговыми почвами.
Среднегодовая сумма осадков около 1000 мм. Много ручьев и речек с неравномерным стоком по временам года. Наиболее крупными являются реки Сунжа, Асса, Армхи и Фортанга.
Водный режим рек характеризуется частыми дождевыми паводками в теплое время года; на реках Асса, Фортанга, в питании которых главная роль принадлежит ледникам и высокогорным снегам, паводки приходятся на волну летнего половодья. На реке Сунжа, лишенной ледникового и высокогорно-снегового питания - летнее половодье отсутствует.
Различия в водном режиме рек внутри каждой из этих основных групп определяются в основном высотным положением их водосборов.
Горная территория Ингушетии почти не освоена. Она представляет собой уникальный природно-исторический памятник, и поэтому на данной территории образован Джейрахско-Ассинский государственный музей-заповедник. В настоящее время в Джейрахском районе проживает менее 10% населения республики.
Высокогорная южная часть территории включает три субширотно простирающиеся, ступенчато понижающиеся с юга на север ветви Главного Кавказского хребта: Боковой, Скалистый и Пастбищный хребты. Высотные отметки в их пределах колеблются от 1500 до 4451 м над уровнем моря. Рельеф гофрированный, крутосклонный, скалистый; растительность и животный мир высокогорной части республики подчинены высотной зональности.
Северная, равнинная и низкогорная части территории включают невысокие, неравномерно заселенные Терский и Сунженский хребты, заросшие буковыми лесами Черные горы. Для сглаженных предгорных хребтов и Черных гор характерен овражно-балочный холмистый рельеф. Эти холмы разграничены широкими, плоскими, слабо наклонными к востоку и юго-востоку Алханчуртской и Сунженской равнинами. Для северной части республики в целом характерен климат сухих степеней. В экономическом отношении северная часть территории республики более развитая, чем южная. Здесь проживает 90% населения, сосредоточены промышленные предприятия, энергетические и транспортные коммуникации, ирригационные сооружения.
5.Общие положения о кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
5.1.Общие сведения оценки
Непосредственно объектом оценки является садоводческое товарищество "Мичуринец", образованное в 1976 г., расположенное на территории Малгобекского района, 1,5 км к западу от города Малгобек. К садоводческому товариществу подведено электричество, имеется вода. Площадь садоводческого товарищества "Мичуринец" составляет 45 га. Размер одного садового участка - 0,06 га.
Огороднических и дачных объединений на территории Республики Ингушетия нет.
Данные для проведения оценочных работ были взяты из Земельного баланса, составленного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Малгобекского района Республики Ингушетия на 01.01.2003.
Согласно технологии ГКОЗ СОДО, одним из первых этапов оценочных работ является составление перечня объектов оценки и проведение кластеризации - группирование однотипных объектов оценки по идентичным признакам. При составлении списка объектов оценки было определено, что на территории РИ существует только одно садовое товарищество "Мичуринец". Поэтому работа по кластеризации не проводилась.
Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - Методика) применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, садоводческих, огороднических и дачных потребительских кооперативов, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих партнерств, иных садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Под земельным участком огороднического объдинения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).
Под земельным участком дачного объединения, понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - объединений) осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация объединений;
- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;
- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.
Для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
Оценка выполнена в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июня 2001 г. N 519 (являются обязательными при осуществлении оценочной деятельности на территории России) и Методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущеста России от 06.03.2002 N 568-р.
Согласно ст. 3 Федерального закона (ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": "...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме."
На дату оценки государственная регистрация права собственности на объект оценки не проведена. Оценка выполнена исходя из допущения о наличии права собственности на объект оценки и отсутствия каких-либо обременений.
Процесс оценки
- Осмотр и идентификация объекта оценки;
- Сбор необходимой информации об объекте оценки;
- Расчет стоимости объекта оценки;
- Обобщение результатов оценки;
- Оформление отчета об оценке.
Допущения и ограничения оценки
1.Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.
2.В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в какой степени не связан с нашими выводами и результатами оценки.
3.В процессе подготовки настоящего отчета оценщик исходил из достоверности информации, предоставленной заказчиком.
4.Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
5.Оценщик не производил обмер земельного участка, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.
6.От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
7.При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
8.Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
9.Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
10.Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
11.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
5.2.Описание объекта оценки
5.2.1 Сведения об объекте оценки
Сведения об объекте оценки - садоводческое объединение "Мичуринец" приведены в таблице 2.
Таблица 2.
Сведения о садоводческом
объединении "Мичуринец"

N п/п	Характеристика объекта оценки
1.	Информация по земельному участку
1.1	Рельеф участка	Ровный
2.	Местоположение
2.1	Административный район	Малгобекский
2.2	Адрес	Республика Ингушетия, Малгобекский район, вблизи г. Малгобек
2.3	Локальные особенности расположения: транспортная достижимость	Неудовлетворительная
3.	Имущественные права и ограничения
3.1	Оценка выполнена исходя из допущения о наличии права собственности на объект оценки
3.2	На дату оценки объект оценки обременений не имеет

Примечание: описание объекта оценки выполнено на основании:
- Визуального осмотра;
- Плана земельного участка.
5.2.2.Анализ рынка загородной недвижимости
На сегодняшний день рынок загородной недвижимости в Республике Ингушетия как таковой отсутствует по следующим причинам:
- на территории региона садовый участок являлся подспорьем в пополнении семейного бюджета в период массового дефицита. Развитие рыночной экономики в последние годы полностью исключило дефицит на рынке продуктов питания;
- скачок затрат (стоимость посадочного материала, ядохимикатов, электроэнергии, воды, транспортных услуг) на производство сельскохозяйственной продукции привело к невостребованности к садовым участкам;
- невозможность сохранения урожая.
Обычно садовые участки в возрасте от 5 до 10 лет пользуются устойчивым спросом. Цены земельных участков в этих садоводческих товариществах практически всегда несколько выше средних цен. Это связано с наличием старой устоявшейся инфраструктуры и отсутствием вредных производств и предприятий. Но даже этот фактор не поднимает стоимость оцениваемого земельного участка.
5.3.Анализ наиболее эффективного использования
Для оценки рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, оценить наиболее эффективное использование.
Наиболее эффективное использование определяется как: наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
1.Наибольшая вероятность использования.
2.Физическая возможность.
3.Разумная оправданность.
4.Юридическая законность.
5.Финансовая осуществимость.
6.Максимальная доходность.
Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.
Для настоящего объекта оценки определяющим критерием его дальнейшего использования является юридическая законность - разрешенным использованием является использование земельного участка под садовый и огороднический участок.

Приложения

2004-11-20 Приложение к Постановлению от 20 ноября 2004 года № 270 Заключение

Заключение о наиболее эффективном использовании